MODELOS PARA LA DETECCIÓN DE DESVIACIONES DE VALOR SISTEMÁTICAS EN LAS TASACIONES DE VIVIENDAS Y SUS CAUSAS

Abstract

[ES] Antecedentes: En España, lasvaloraciones con finalidad hipotecaria tienen que ser realizadas por las sociedades de tasación homologadas por el Banco de España, y de acuerdo con la Orden ECO 805/2003. Durante la pasada crisis, la existencia de incentivos por parte de los diferentes agentes actuantes en el circuito financiero-inmobiliario, provocó que se generara un elevado número de tasaciones infladas, con los consecuentes efectos negativos posteriores para los bancos, al resultar menores a los esperados los importes a recuperar de los créditos mediante los procesos de adjudicación de los inmuebles.Objetivo: El objetivo de la presente Tesis Doctoral es detectar la existencia de diferencias significativas entre los valores de tasación de las viviendas en inmuebles plurifamiliares, debido a diferentes factores. Fuentes de información y Metodología: Se ha dispuesto de datos sobre un total de 18.089 y 17.007 tasaciones de viviendas plurifamiliares, realizadas en la provincia de Valencia, en los años 2014 y 2015, respectivamente, por 34 sociedades de tasación españolas. Para cada uno de los valores, se ha dispuesto de las características intrínsecas de las viviendas y socioeconómicas de la zona, así como de sus coordenadas geográficas. La metodología utilizada ha sido el análisis de regresión. En primer lugar, se ha obtenido un modelo de regresión por mínimos cuadrados ordinarios (MCO). A continuación, se ha analizado la correlación espacial entre los valores de tasación y se han obtenido diversos modelos de regresión espaciales: de retardo espacial, de error espacial, mixto y de regresión ponderada geográficamente. En todos los modelos se utilizaron como variables explicativas las características de las viviendas y las socioeconómicas. Para detectar diferencias entre tasadoras, en unos modelos se introdujeron además las sociedades como variables dummy, mientras que en otros estas variables dummy se utilizaron para explicar los errores de los modelos. Resultados: Tanto las características de las viviendas como los factores socioeconómicos y de ubicación explican los valores hipotecarios. Los resultados demuestran la existencia de elevada correlación espacial en los valores de tasación, por lo que los modelos espaciales resultaron ser más apropiados que el modelo por MCO. También se obtuvieron diferencias significativas dependiendo de diferentes factores, que variaron según el modelo utilizado. Conclusiones: La validez de los modelos espaciales para valorar las viviendas con fines hipotecarios ha sido demostrada para la provincia de Valencia. Se ha verificado que el valor de tasación difiere dependiendo de los diferentes factores analizados.

[CA] Antecedents: En Espanya, les valoracions amb finalitat hipotecària han de ser realitzades per les societats de taxació homologades pel Banc d’Espanya, i d’acord amb l’Ordre ECO 805/2003. Durant la passada crisi, l’existència d’incentius per part dels diferents agents actuants en el circuit financer-inmobiliariari, va provocar que es generara un elevat nombre de taxacions inflades, amb els conseqüents efectes negatius posteriors per als bancs, al resultar menors als esperats els imports a recuperar dels crèdits mitjançant els processos d’adjudicació dels inmobles. Objectiu: L’objectiu d’aquesta tesi doctoral és detectar l’existència de diferències significatives entre els valors d’avaluació dels habitatges en edificis plurifamiliars, en funció de múltiples factores. Fonts d’informació i Metodologia: S’ha disposat de dades sobre un total de 18.089 i 17.007 taxacions de vivendes plurifamiliars, realitzades a la província de València, als anys 2014 i 2015, respectivament, per 34 societats de taxació espanyoles. Per a cadascún dels valors, s’ha disposat de les característiques intrínseques de les vivendes i socioeconòmiques de la zona, així com de les seues coordenades geogràfiques. La metodologia utilitzada ha sigut l’anàlisi de regressió. En primer lloc s’ha obtés un model de regressió per mínims quadrats ordinaris (MCO). A continuació, s’ha analitzat la correlació espacial entre els valors de taxació i s’han obtés diversos models de regressió espacials: de retard, d’error espacial, mixte i de regressió ponderada geogràficament. En tots els models s’han utilitzat com a variables explicatives les característiques de les vivendes i les socioeconòmiques. Per detectar diferències entre taxadores, en uns models s’introduïren a més les societats com a variables dummy, mentrestant en altres estes variables dummy s’utilitzaren per explicar els errors dels models. Resultats: Tant les característiques de les vivendes com els factors socioeconòmics i d’ubicació expliquen els valors hipotecaris. Els resultats demostren l’existència d’elevada correlació espacial en els valors de taxació, per la qual cosa els models espacials resultaren ser més apropiats que el model per MCO. També es varen obtindre diferències significatives entre diverese factores, que variaren segons el model utilitzat. Conclusions: La validesa dels models espacials per valorar les vivendes amb fins hipotecaris ha sigut demostrada per a la província de València. S’ha veirficat que el valor de taxació diferix depenent de les diferentes factores analizats.

[EN] Background: In Spain, the appraisals for mortgage lending purposes must be performed by Bank of Spain’s certified appraisal companies, and in accordance with Order ECO 805/2003 methodology. During the past crisis, the incentives pertaining to different agents involved in the financial-real estate circuit, caused a high number of inflated appraisals, with the resulting negative effects to the banks, as foreclosures assets value was less than the expected, according to the loan collaterals valuations. Objective: The objective of this Doctoral Thesis is to detect the existence of significant differences between the appraisal values of dwellings in multi-family buildings, depending on multiple factors. Information sources and Methodology: the available data were a total of 18,089 and 17,007 appraisals of multi-family dwellings, carried out in the province of Valencia by 34 Spanish appraisal companies, in 2014 and 2015, respectively. For each of the values, was provided information concerning to the intrinsic characteristics of the dwellings and socioeconomic data of the area, as well as their geographic coordinates. The methodology used was the regression analysis. Firstly, a regression model by ordinary least squares (OLS) was performed. Secondly, the spatial correlation between the appraisal values was analyzed and several spatial regression models were obtained: spatial lag, spatial error, mixed spatial error-lag, and geographically weighted regression. In all the models, the intrinsic characteristics of the houses and the socioeconomic ones were taken as explanatory variables. To detect differences between appraisal companies, in some of the models companies were also introduced as dummy variables, while in others these dummy variables were used to explain the errors of the models.Results: Both the characteristics of the housing and the socioeconomic and location factors explain the mortgage values. The results show the existence of high spatial correlation in the appraisal values, so that the spatial models became more appropriate than the hedonic model. Significant differences were also obtained between different factors. Conclusions: The soundness of the spatial models to value housing for mortgage purposes in the province of Valencia has been demonstrated. It has been verified that the appraisal value differs depending on multiple factors analyzed.