UN MODELO ECONOMÉTRICO PARA LA VALORACIÓN DE LA TIERRA EN MÉXICO

Abstract

[EN] Our experience has verified that, nowadays, agricultural land values are limited to assigning a value using methodologies typical of urban evaluations. However, the most serious point here is that such a way to determine commercial values is not suitably reasoned in most cases. In these methodologies, the relevance of the variables that presumably have an impact on these values is unknown. Nowadays in Mexico, it is necessary to draw up reliable evaluation methods that more efficiently assign values that help eliminate deviations due to mistaken information. It is necessary to draw up a method that helps remove time warps and provides efficient help about which variables are essential for determining the value of rural properties. This study was conducted with 55 properties of unirrigated farmland located in the best farming area of the Distrito de Desarrollo Rural de Libres, Puebla, where the municipalities of Ciudad Serdán, San Salvador el Seco, Zacatepec, Oriental, Libres and Cuyuaco stand out, among others. This area was chosen according to the possibility of obtaining quite reliable values for the properties under study, for which a certain degree of homogeneity is assumed a priori in terms of the problems affecting farmlands. Data from 44 properties of the original 55 included were obtained with 23 variables. All the properties were unirrigated farmlands on which corn was grown. The effects of the variables that affected the agricultural unirrigated land values were indentified and quantified, and an appropriate methodology was obtained that enabled the evaluation practice to be carried out fairly and objectively; that is, a methodology was put forward that included an econometric model which apart from quantifying the effects of the variables on the unirrigated agricultural land values, also played the role of a suitable methodology for undertaking this practice satisfactorily. The econometric evaluation model also allowed values of the unirrigated agricultural lands where corn was grown to be interpreted and justified, and quantified the weight of the variables, which explained these values. It also verified different scenarios in the face of increases and reductions in product prices, which affect gross income levels. The obtained model met the evaluation purpose in that it estimated fair market prices, and complied with the most frequent cases or evaluation types to obtain fair market priced and to move on to decision making.

[ES] Se ha constatado con nuestra experiencia que la valoración agraria, en la actualidad, se limita a la asignación de un valor partiendo de metodologías propias de la valoración urbana; sin embargo, lo más grave, es que en la mayoría de los casos, esta determinación del valor comercial, no es razonada adecuadamente. Se desconoce en estas metodologías el peso de las variables que presumiblemente inciden en el valor; El estudio se realizó en 55 fincas de naturaleza agraria de secano y están ubicadas en la mejor zona agraria del área de influencia del Distrito de Desarrollo Rural de Libres, Puebla, y donde destacan entre otros, los municipios de Ciudad Serdán, San Salvador el Seco, Zacatepec, Oriental, Libres y Cuyuaco. Con base en lo anterior, se identificaron y cuantificaron los efectos de las variables que afectan el valor de la tierra de secano y se propuso una metodología apropiada que permita el desarrollo de la práctica valorativa con equidad y objetividad, es decir, se propuso una metodología que incluyera un modelo econométrico que además de cuantificar los efectos de la variables sobre el valor de la tierra agrícola de secano, cumpla el papel de ser una metodología apropiada para el desarrollo de la practica valorativa con equidad y subjetividad, situación que se ha cumplido a satisfacción. Asimismo, el modelo econométrico de valoración permite interpretar y justificar el valor de las fincas de aprovechamiento de secano dedicadas a la producción del cultivo del maíz, cuantificando el peso de las variables, que explican dicho valor. Dicho modelo también permite comprobar diferentes escenarios ante los incrementos o disminuciones en el precio del producto y que afecten el nivel de ingreso bruto.El modelo obtenido satisface la finalidad de la valoración en el sentido de estimar un valor justo de mercado, satisface los casos más frecuentes o modalidades de valoración para obtener el valor justo de mercado y proceder a la toma de decisiones

[CA] Amb la nostra experiència , hem pogut comprovar, que en l'actualitat, la valoració agrària no va més enllà de donar un valor, utilitzant metodologies adients a la valoració urbana. A més a més, el més greu de tot, és que la determinació del valor de mercat, no s'acompanya d'una correcta argumentació. I es desconeix, quin és el pes en aquestes metodologies, d'aquelles variables que sembla que tenen una major incidència en el valor. Actualment a Mèxic, hi ha la necessitat d'introduir mètodes de valoració més fiables, i que permeten una major eficàcia per a assignar valors, que per altra banda, ajuden a evitar les desviacions que es donen amb la utilització d'informació no encertada. D'introduir una mètode amb el que s' eliminen les distorsions de temps, i que amb aquest mètode s' identifiquen les variables imprescindibles, per a la determinació del valor dels bens rústics. L'estudi es va fer amb 55 fiques agràries, de secà, localitzades a la millor zona agrària de l'àrea d'influència del Districte de Desenvolupament Rural de Libres, en Puebla, on cal destacar els municipis de Ciudad Serdán, San Salvador el Seco, Zacatepec, Oriental, Libres i Cuyuaco. Es va elegir aquesta zona, per la possibilitat de tenir, amb prou certesa, els valors de les finques en estudi, en els que suposem, a priori, certa homogeneïtat en relació als problemes que afecten a les explotacions agràries.De les 55 finques que inicialment es van elegir, se'n van utilitzar les dades de 23 variables, de només 44 finques, totes elles explotacions de secà de dacsa. D'acord amb el que s'ha dit fins ara, es van identificar y quantificar els efectes de les variables a sobre del valor de la terra de secà, i es va proposar una metodologia adequada per a permetre una pràctica valorativa objectiva i equitativa. Es a dir, una metodologia que incloent un model economètric, quantificarà els efectes de les variables a sobre del valor de la terra de secà, al temps que permet el desenvolupament d'una pràctica valorativa objectiva i equitativa, el que s'ha acomplit satisfactòriament.Al mateix temps, el model economètric de valoració permet interpretar i justificar el valor de les finques de secà destinades a la producció del cultiu de la dacsa, quantificant el pes de les variables explicatives del valor. Aquest model també permet comprovar diferents escenaris davant l'augment o disminució en el preu dels productes, que afecten al nivell d'ingressos bruts.Amb el model proposat s'acompleix satisfactòriament la finalitat de la valoració en estimar un valor just de mercat, al .acomplir-se els casos més freqüents o modalitats de valoració per a obtindré el valor just de mercat i afavorir la presa de decisions.