Indicadores de desempeño en empresas promotoras constructoras de vivienda. El caso de México

Abstract

ABSTRACT Performance measurement in residential housing, at a company or project level, is usually assessed using financial indicators. There are other performance indicators that can be also applied to the construction industry. The literature review identifies papers and reports that propose a set of indicators that can be applied to different areas. However, there is no evidence of a system that comprises the key performance indicators at the design-bid-build-delivery stages of the life-cycle of developer and homebuilder companies. Therefore, the main goal of this research is to create a model of performance indicators (at the strategic, tactical and operative levels), based on the production chain of a developer and homebuilder company. Once the theoretical proposal is set, a Delphi study is developed; therefore, a panel of 11 experts assesses and summarizes the indicators that allow measuring the performance of Mexican developer and homebuilder companies. Once the model is simplified and adjusted, it is validated through multiple case studies of two Mexican developer and homebuilder companies; the model has to be implemented and monitored in two whole productive cycles of each one of these case studies. Finally, the basic indicators obtained are: time, production cost, administrative cost, housing internal delivery, housing technical report, housing external delivery, warrantees, quality, and customer service. These indicators are aligned with an intrinsic traceability among them. This research also proposes an indicator of global performance (IDGC). This way, developer and homebuilder companies achieve project success considering the proposed indicators, focused on three key areas of the value supply chain: construction, housing internal delivery, and housing delivery to the final customer.

RESUMEN La medición del desempeño en la edificación residencial, tanto a nivel empresarial como de proyecto, se ha evaluado normalmente mediante indicadores de tipo financiero. Existen otros indicadores de desempeño que también son aplicables al sector de la construcción. En la revisión de la literatura se identifican diversos artículos e informes que proponen una serie de indicadores aplicables a diferentes áreas. Sin embargo, no hay evidencia de un sistema específico que integre los indicadores clave de desempeño en las etapas de diseño-contratación-construcción-entrega del ciclo de vida de las empresas promotoras-constructoras de vivienda. Por lo tanto, el objetivo principal de esta investigación es cubrir esta laguna del conocimiento, generando un modelo de indicadores de desempeño (a nivel estratégico, táctico y operativo), basado en la cadena productiva de una empresa promotora-constructora de viviendas. Una vez realizada la propuesta de modelo teórico, se lleva a cabo un estudio Delphi con la finalidad de que un panel de 11 expertos valore y sintetice los indicadores que permitan medir el desempeño de las empresas promotoras constructoras de vivienda, en el contexto de la industria de la construcción mexicana. Una vez simplificado y adaptado, el modelo se somete a una validación práctica mediante estudios de caso múltiple de dos empresas promotoras-constructoras mexicanas; se requiere la implementación y seguimiento del modelo durante dos ciclos productivos completos en cada uno de los dos casos planteados. Finalmente, los indicadores básicos obtenidos son: tiempo, coste de producción, coste administrativo, entrega interna de vivienda, dictamen técnico de la vivienda, entrega externa de la vivienda, garantía, calidad y posventa. Estos indicadores se encuentran alineados con una trazabilidad intrínseca entre ellos. La presente investigación también propone un indicador de desempeño global (IDGC). De este modo, las empresas promotoras-constructoras de vivienda determinan el éxito de sus proyectos en base a los indicadores propuestos, centrados en tres áreas de fundamentales de la cadena de valor: construcción, entrega interna de vivienda, y entrega de vivienda al usuario final.

RESUM El mesurament del rendiment en l'edificació residencial, tant a nivell empresarial com de projecte, s'ha avaluat normalment per mitjà d'indicadors de tipo financer. Hi ha altres indicadors de rendiment que també són aplicables al sector de la construcció. En la revisió de la literatura s'identifiquen diversos articles i informes que proposen una sèrie d'indicadors aplicables a diferents àrees. No obstant això, no hi ha evidència d'un sistema específic que integre els indicadors clau de rendiment en les etapes de disseny-contractació-construcció-entrega del cicle de vida de les empreses promotores- constructores de vivenda. Per tant, l'objectiu principal d'esta investigació és cobrir esta llacuna del coneixement, generant un model d'indicadors de rendiment (a nivell estratègic, tàctic i operatiu), basat en la cadena productiva d'una empresa promotora-constructora de vivendes. Una vegada realitzada la proposta de model teòric, es du a terme un estudi Delphi amb la finalitat que un panell de 11 experts valore i sintetitze els indicadors que permeten mesurar el rendiment de les empreses promotores constructores de vivenda, en el context de la indústria de la construcció mexicana. Una vegada simplificat i adaptat, el model és sotmés a una validació pràctica per mitjà d'estudis de cas múltiple de dos empreses promotores-constructores mexicanes; es requerix la implementació i seguiment del model durant dos cicles productius complets en cada un dels dos casos plantejats. Finalment, els indicadors bàsics obtinguts són: temps, cost de producció, cost administratiu, entrega interna de vivenda, dictamen tècnic de la vivenda, entrega externa de la vivenda, garantia, qualitat i postvenda. Estos indicadors es troben alineats amb una traçabilitat intrínseca entre ells. La present investigació també proposa un indicador de rendiment global (IDGC). D'esta manera, les empreses promotores-constructores de vivenda determinen l'èxit dels seus projectes basant-se en els indicadors proposats, centrats en tres àrees fonamentals de la cadena de valor: construcció, entrega interna de vivenda, i entrega de vivenda a l'usuari final.