Plan de empresa para la mediación en deudas hipotecarias

Abstract

[ES] La idea de este proyecto viene motivada por la alta necesidad que tienen los bancos de dar soluciones viables a tantas y tantas hipotecas y prestamos fallidos que arrastran desde los tiempos de la llamada burbuja inmobiliaria, que en España comenzó a mediados del año 2.002 y fue creciendo hasta el año 2.007 y explotó con la crisis inmobiliaria creando una crisis financiera y social en España y Europa, ya que en Estados Unidos ya había estallado antes. A partir del año 2.009 empiezan a irrumpir en España fondos de inversión extranjeros que se dedican a comprar cesiones de créditos al consumo, y créditos hipotecarios. A raíz del movimiento 15-M los bancos, al tener esta mala prensa social, dejan de ejecutar créditos hipotecarios, y se paralizan las subastas en gran parte de España. Es aquí cuando nace la necesidad de sacarse de encima sus inmuebles de otra manera, pero, como en España todavía no está regulada la dación en pago como tal, se crea otro producto que es la venta en pago, o también llamada venta consensuada. A partir de este momento es cuando entra en escenario nuestra empresa que se va a dedicar exclusivamente a realizar una mediación de la deuda hipotecaria impagada, sin necesidad de acudir a los tribunales. El profesional encargado de la mediación, deberá principalmente empatizar con el deudor o deudores, exponiéndole su idea de ayudarle a vender su propiedad proponiendo un precio de mercado, o inclusive por debajo del precio de mercado. Al mismo tiempo deberá negociar con el banco propietario de su crédito hipotecario, para que éste, pueda realizar una quita importante. Habrá que hacerle ver que la propiedad hipotecada ahora ha mermado su valor y solamente puede venderse por el valor que nosotros proponemos. Además, tendremos que hacer un balance sumatorio del total de deudas que gravan actualmente el inmueble, como por ejemplo deudas de IBI, deudas de comunidad, o posibles embargos de terceros, para conseguir que con la venta del inmueble se puedan liquidar o cancelar todas las deudas que le reclamen al propietario de la vivienda. De esta forma, conseguiremos que el día de la firma de la compraventa en notaría, salgan las tres partes contentas, que serían:

- El deudor-vendedor se ha sacado un lastre de encima, y si tiene un trabajo y una vida normal, volverá a ser una persona como lo era antes. - El comprador, aprovecharía el escenario para poder comprar un inmueble por debajo de un precio de mercado. - El propio banco que ha dejado de tener un activo toxico que le hubiese costado mucho mas caro subastarlo y pagar impuestos, abogados, procuradores , etc. Este proyecto de empresa se realizará aplicando las herramientas, conocimientos y competencias adquiridas, durante el desarrollo del grado de Administración y Dirección de Empresas, tales como el estudio del macroentorno a través del esquema PESTEL, el microentorno, análisis DAFO, las 5 fuerzas de PORTER, Etc.

[EN] The idea of this project is motivated by the high need that banks have to give viable solutions to so many mortgages and failed loans ors that drag from the times of the so-called real estate bubble, which in Spain began in mid-2002 and was growing until 2007 and exploded with the real estate crisis creating a financial and social crisis in Spain and Europe, since in the United States it had already exploded before. As of 2009, foreign investment funds began to break into Spain that are dedicated to buying assignments of consumer loans, and mortgage loans. As a result of the 15-M movement, the banks, having this bad social press, stop executing mortgage loans, and auctions are paralyzed in much of Spain. This is when the need to get rid of their properties in another way is born, but, as in Spain the dation in payment is not yet regulated as such, another product is created that is the sale in payment, or also called consensual sale. From this moment is when our company enters the scene that will be dedicated exclusively to carry out a mediation of the unpaid mortgage debt, without having to go to court. The professional in charge of the mediation, should mainly empathize with the debtor or debtors, exposing his idea of helping him sell his property by proposing a market price, or even below the market price. At the same time you must negotiate with the bank that owns your mortgage loan, so that it can make an important reduction. We will have to make him see that the mortgaged property has now diminished its value and can only be sold for the value that we propose. We will also have to make a sum balance of the total debts that currently encumber the property, such as IBI debts, community debts, or possible third party embargoes, to ensure that with the sale of the property all debts claimed by the owner of the house can be liquidated or canceled. In this way, we will get that the day of the signing of the sale in notary, the three parties leave happy, which would be:

1. The debtor-seller has taken a burden off his shoulders, and if he has a normal job and life, he will return to being a person as he was before. 2. The buyer would take advantage of the scenario to be able to buy a property below a market price. 3. The bank itself that has ceased to have a toxic asset that would have cost much more expensive to auction it and pay taxes, lawyers, solicitors, etc. This business project will be carried out applying the tools, knowledge and skills acquired during the development of the degree in Business Administration and Management, such as the study of the macroenvironment through the PESTEL scheme, the microenvironment, SWOT analysis, the 5 forces of PORTER, etc.

[CA] La idea d'aquest projecte ve motivada per l'alta necessitat que tenen els bancs de donar solucions viables a tantes i tantes hipoteques i prestecs fallids que arrosseguen des dels temps de l'anomenada bombolla immobiliària, que a Espanya va començar a mitjans de l'any 2.002 i va anar creixent fins a l'any 2.007 i va rebentar amb la crisi immobiliària creant una crisi financera i social a Espanya i Europa, ja que als Estats Units ja havia esclatat abans. A partir de l'any 2.009 comencen a irrompre a Espanya fons d'inversió estrangers que es dediquen a comprar cessions de crèdits al consum, i crèdits hipotecaris. A conseqüència del moviment 15-M els bancs, en tenir aquesta mala premsa social, deixen d'executar crèdits hipotecaris, i es paralitzen les subhastes en gran part d'Espanya. És ací quan neix la necessitat de treure's de damunt els seus immobles d'una altra manera, però, com que a Espanya encara no està regulada la dació en pagament com a tal, es crea un altre producte que és la venda en pagament, o també anomenada venda consensuada. A partir d'aquest moment és quan entra en escenari la nostra empresa que es dedicarà exclusivament a realitzar una mediació del deute hipotecari impagat, sense necessitat d'acudir als tribunals. El professional encarregat de la mediació, haurà d' empatitzar amb el deutor o deutors, exposant-li la seua idea d' ajudar-lo a vendre la seua propietat proposant un preu de mercat, o inclús per baix del preu de mercat. Alhora haurà de negociar amb el banc propietari del seu crèdit hipotecari, perquè aquest, pugui realitzar una quitació important. Caldrà fer-li veure que la propietat hipotecada ara ha minvat el seu valor i només es pot vendre pel valor que nosaltres proposem. A més haurem de fer un balanç sumatori del total de deutes que graven actualment l'immoble, com per exemple deutes d'IBI, deutes de comunitat, o possibles embargaments de tercers, per aconseguir que amb la venda de l'immoble es puguen liquidar o cancel·lar tots els deutes que li reclamen al propietari de l'habitatge. D'aquesta manera, aconseguirem que el dia de la signatura de la compravenda en notaria, surtin les tres parts contentes, que serien: - El deutor-venedor s'ha tret un problema de damunt, i si té una feina i una vida normal, tornarà a ser una persona com ho era abans. - El comprador, aprofitaria l'escenari per poder comprar un immoble per baix d'un preu de mercat. - El banc que ha deixat de tenir un actiu tòxic que li hagués costat molt més car subhastar-lo i pagar impostos, advocats, procuradors , etc. Aquest projecte d' empresa es realitzarà aplicant les eines, coneixements i competències adquirides, durant el desenvolupament del grau d' Administració i Direcció d' Empreses, tals com l' estudi del macro entorn a través de l' esquema PESTEL, el micro entorn, anàlisi DAFO, les 5 forces de PORTER, Etc.