Evolución del mercado inmobiliario en centros urbanos. Efectos de la política de intervención pública

Abstract

Las políticas urbanísticas de los gobiernos locales se han centrado en los últimos años en la regeneración urbana y rehabilitación de los edificios existentes en zonas urbanas degradadas especialmente las próximas a los distritos comerciales y de negocios. No sólo con el objeto de mejorar el entorno urbano, sino también de satisfacer la demanda de viviendas en las ciudades que se encuentran en crecimiento. En esta investigación hemos examinado el efecto que el desarrollo de un proyecto de regeneración urbana tiene en el mercado de la vivienda de las zonas de intervención. Hemos establecido índices de impacto de la inversión a partir de diversos supuestos sobre la naturaleza de los bienes públicos generados en los procesos de intervención, con estos índices y mediante la metodología de los precios hedónicos hemos aislado y cuantificado los efectos de la intervención pública en el barrio de Velluters de la ciudad de Valencia. Adicionalmente nos hemos planteado el análisis de la eficiencia del proceso de regeneración urbana llevado a cabo por el sector público en acción conjunta con el sector privado. Este análisis de la eficiencia puede servir de guía para la evaluación de las políticas públicas. Partiendo de la distribución espacial de los índices de impacto que genera la intervención planificada a partir de una distribución dada de las inversiones previstas, y fijándonos unos objetivos concretos del centro decisor sobre la homogeneidad de esta distribución, hemos planteado un modelo que nos permite conocer la distribución de las inversiones realizadas de forma óptima entre los distintos emplazamientos fijados a priori; la comparación entre la distribución espacial de índices de impacto obtenida en ambos casos nos dará una medida de la eficiencia del proceso de intervención. Este mismo modelo podría generalizarse para incluir la localización de la inversión de forma endógena, facilitando el proceso de toma de decisiones derivadas de la implantación de políticas de