Análisis de las curvas de producción en la promoción pública de VPO en Castilla-La Mancha

Abstract

[EN] Abstract Time distribution analysis of building cost through historical data is an unknown topic in Spain, however in other countries it has been investigated since the 1970s. The main aim of this thesis is to provide developers and contractor with a reliable tool for early forecasts of cash flow originated in the process of the materialization of the project under construction. The developer wants to know the cost he/she should pay the contractor at the end of every arranged phase or period, due to the fact that this prediction conditions the financial viability analysis of the promotion and the expected benefit. The income prediction allows the contractor to know the surplus and shortfall periods regarding their liquid assets, determining the working capital founding necessities. Apart from that, he/she can also control the project progress regarding production and costs through the management earned value. The starting point consists of a general approximation to existing investigations about cash flows inside Spain along with other countries. Such approximation has been truly revealing as there is a great amount of scientific production in the Anglo-Saxon world. General vision on art state has been used for defining the theoretical framework, reformulating the specific objectives and the investigation design. In the present study, the cash flows of 161 public promotion (subsidised housing) properties will be analysed. These were built in the region of Castilla La-Mancha, provided by public enterprises and based on monthly work interim certificates that the developer paid the contractor. The study is focused on two very concrete typologies that are tower blocks and semi-detached houses. A statistical analysis is proposed, deactivating a good part of the factors that noticeably influence the production that will provide reliable prevision curves. As a result of the investigation four standard curves seasonally adjusted are identified, by using four degree polynomial regression, two for each of the typologies and according to the size of the promotion. Adjustment degree of the cash flows in the studied promotions in relation to proposed standard curves through calculating standard deviation is evaluated. Results are very satisfactory offering low means forecast errors. Differences in the production caused by seasonal effects have been measured too. To do so, we have a total of 3.076 work interim certificates. The average differences in the production between the different months of the year have been very significant. The research provides two tools for the early forecast of cash flows; it also supplies timeless standard production curves and monthly average productions which calculate the effect of the seasonal factors, that way we can obtain predictions about the monthly concrete cash flows for specific construction commencement dates.

[ES] Resumen El análisis de la distribución en el tiempo de los costos de construcción a través de datos históricos es un tema inédito en España; sin embargo, en otros países se lleva investigando desde los años setenta del pasado siglo. El objetivo principal de esta tesis es dotar a promotores y constructores de una herramienta fiable para la previsión temprana de los flujos de caja originados en el proceso de materialización del proyecto de construcción. El promotor quiere conocer el importe que deberá abonar al constructor al término de cada etapa o plazo acordado, pues esta previsión condiciona el estudio de viabilidad financiera de la promoción y el beneficio esperado. La previsión de ingresos le permite conocer al constructor los periodos de superávit y de déficit de tesorería, determinando las necesidades de financiación del circulante; también podrá controlar el progreso del proyecto en cuanto a la producción y a los costes a través de la gestión del valor ganado. Como punto de partida se realiza un acercamiento general a las investigaciones habidas sobre flujos de caja en nuestro país y fuera del mismo. Dicho acercamiento ha resultado muy revelador, existiendo gran cantidad de producción científica en el mundo anglosajón. La visión general del estado del arte ha servido para definir el marco teórico, la reformulación de los objetivos específicos y el diseño de la investigación. En el presente trabajo se analizan los flujos de caja de 161 promociones públicas de VPO, proporcionadas por empresas públicas y ejecutadas dentro del ámbito territorial de Castilla-La Mancha, basados en las certificaciones mensuales abonadas por el promotor al constructor. El estudio se centra en dos tipologías muy concretas: edificios de viviendas en bloque y edificios de viviendas unifamiliares adosadas. Se propone un análisis estadístico, desactivando buena parte de los factores que influyen sensiblemente en la producción, que proporcionará curvas de previsión fiables. Como resultado de esta investigación se identifican cuatro curvas estándar desestacionalizadas, dos para cada tipología y según el tamaño de la promoción, utilizando la regresión polinómica de cuarto grado. Se evalúa el grado de ajuste de los flujos de caja de las promociones estudiadas a las curvas estándar propuestas a través del cálculo de la desviación estándar (SDY). Los resultados son muy satisfactorios, ofreciendo errores medios de pronóstico bajos. Se han medido las diferencias de producción ocasionadas por los efectos estacionales, para ello contamos con el importe absoluto de 3.076 certificaciones de obra. Las diferencias de producción media entre los distintos meses del año han resultado muy significativas. La investigación proporciona dos herramientas para la previsión temprana de los flujos de caja: curvas de producción estándar atemporales y producciones medias mensuales que computan el efecto de los factores estacionales, de tal manera que se pueden obtener pronósticos de flujos de caja mensuales concretos para fechas concretas de inicio de obra.

[CA] Resum L'anàlisi de la distribució en el temps del cost de construcció per mitjà de dades històriques és un tema inèdit a Espanya; de tota manera, a altres països s'investiga des dels anys setanta de segle passat. L'objectiu principal d'aquesta tesi és dotar a promotores i constructores d'una eina fiable per a la previsió precoç del flux de caixa originats pel procés de materialització del projecte de construcció. El promotor vol conèixer l'import que haurà d'abonar al constructor al final de cada etapa o plaç acordat, doncs aquesta previsió condiciona l'estudi de la viabilitat financera de la promoció i benefici esperat. La previsió d'ingressos permetrà a conèixer al constructor els períodes de superàvit i de dèficit de tresoreria, determinant així les necessitats de finançament dels actius circulants; també podrà controlar la progressió del projecte en quant a producció i a cost mitjançant el valor guanyat. Com a punt de partida es fa un acostament general a les investigacions realitzades sobre el flux de caixa a aquest país i fora. El mencionat acostament ha resultat molt revelador, donat que existeix una gran quantitat de producció científica al món anglosaxó. La visió general de l'estat de la qüestió ha servit per a definir el marc teòric, la reformulació dels objectius específics i el disseny de la investigació. En este treball s'analitze el flux de caixa de 161 promocions públiques d'Habitatge Protegit (Vivienda de Protección Oficial) executades dins l'àmbit territorial de Castilla-La Mancha proporcionades per empreses públiques i basades en les certificacions mensuals abonades pel promotor al constructor. L'estudi se centra en dues tipologies molt concretes: edificis d'habitatge a blocs i edificis d'habitatge unifamiliars adossades. Es proposa una anàlisi estadística, desactivant gran part del factors que es preveu influirien sensiblement la producció, que proporcionarà corbes de previsió fiables. Com a resultat d'esta investigació s'identifiquen quatre corbes estàndard desestacionalitzades, emprant la regressió polinòmica de quart grau, dues per a cada tipologia, i segons la mida de la promoció; s'avalua el grau d'ajustament del flux de caixa de les promocions estudiades a les corbes estàndard proposades per mitjà del càlcul de la desviació estàndard (SDY). Els resultats són molt satisfactoris i oferixen errors mitjans de pronòstic baix. S'han mesurat les diferències de producció motivades pels efectes estacionals, per a fer-ho tenim un import absolut de 3.076 certificacions d'obra. Les diferències de producció mitjana entre cadascun dels mesos de l'any han resultat molt significatives. La investigació dóna dues eines per a la previsió precoç de flux de caixa: proporciona corbes de producció estàndard atemporals i produccions mitjanes mensuals que computen l'efecte dels factors estacionals de tal manera que ens permeten obtenir pronòstics mensuals concrets de flux de caixa per a dates concretes de començament d'obra.