El patrimonio inmobiliario valenciano: Complejo Administrativo CA9O. Un modelo de gestión

Abstract

[ES] El presente trabajo constituye la última asignatura a superar del Grado de Gestión y Administración Pública, en el cual confluyen y son exigibles una serie de directrices, tendentes todas ellas a lograr uno de los objetivos básicos de cualquier titulación, que no es otro que la conexión entre la formación teórica y práctica, imprescindible para el acceso al mercado laboral, sea de naturaleza pública o privada. Para ello, la normativa precisa y delimita los requisitos mínimos que debe reunir el Trabajo de Fin de Grado, con el objetivo de alcanzar unos estándares que plasmen los conocimientos adquiridos durante la carrera con la propuesta de mejora realizada en alguna entidad o ente empresarial, los cuales reflejarán el encaje de los citados conocimientos en la práctica que supone la realidad del funcionamiento de un Servicio, una Dirección General o Departamento. El trabajo, realizado sobre la rehabilitación y construcción del Complejo Ciudad Administrativa entre otros objetivos, ha pretendido poner de manifiesto la complejidad y duración del proceso de ejecución, posterior al de toma de decisiones, con los costes de oportunidad que lleva aparejados, sin merma del reconocimiento al intento de conciliar los gastos con los principios de eficacia, eficiencia y economía, tanto en la gestión diaria como en la gestión de los recursos disponibles, en la cantidad y en la calidad. Se trata de materializar el tan comentado actualmente “hacer más con menos”. Este Complejo se encuentra en el distrito de La Olivereta, en el barrio de Nou Moles de la ciudad de Valencia. El edificio inicial, diseñado y dirigida su construcción por el arquitecto Joaquín Belda durante finales del Siglo XIX, el sistema de prisión desarrollado en Philadelphia (Cherry Hill), en 1825, con un sistema de planta radial de unos 110.000 metros cuadrados. Se dejó de emplear como centro penitenciario en 1991. La cárcel se dejó de emplear como centro penitenciario en el año 1991, siendo inventariada unos cuantos años después como patrimonio artístico por el Ministerio de Cultura. Como curiosidad, en esta prisión se rodó la película española Todos a la cárcel dirigida por Luis García Berlanga en el 1993. A partir del año 2000, comenzó a ser analizada su rehabilitación, que se inició con la permuta del terreno, perteneciente al Estado y culminó con la ocupación por parte de los funcionarios de los edificios destinados a ello. De la magnitud de la obra, sirven como referencia algunos datos:  En la actualidad hay 2.600 funcionarios y 700 empleados en calidad de personal externo que presta sus servicios en el Complejo.  Parking para empleados con una capacidad para 800 plazas.  157 cámaras de seguridad distribuidas por todo el perímetro del complejo.  114.000 metros cuadrados construidos.  25 ascensores de 18 personas.  Rehabilitación de 2 edificios. En cualquier caso, la consecución del objetivos de la construcción del complejo administrativo ha constituido todo un hito en el ámbito de las Administraciones Públicas, por varias razones entre las que destaca una a mi juicio, que no es otra sino la adopción de la decisión, capaz de reorganizar una Administración inmobiliariamente, y de otro lado, el impacto y repercusión, que trasciende y extiende sus efectos al cambio relativo de fisonomía de una ciudad, en la localización de sus dependencias, revitalización de zonas y modificación de la composición de otras. El periodo temporal que abarca la totalidad del proyecto –desde el comienzo de la operación de permuta hasta la ocupación de la primera edificación- es de 11 años, intervalo de una entidad, que invita a reflexionar acerca de la conveniencia de sustraer ciertas funciones o actuaciones de la actividad de las Administraciones Públicas, puesto que la envergadura del cometido, sin merma de su complejidad, justifica onerosamente el empleo de una década en su alumbramiento. Uno de los objetivos que desea exteriorizar el trabajo es enumerar una relación de funciones y cometidos -inaplazable en el contexto actual- en las funciones a ejecutar por la Administración y aquellas que lo pueden ser por el sector privado, en idénticos términos en materia de costes y mejoras en plazos y ejecución. Bien es cierto que esta afirmación, suscitada en estos momentos resulta, cuanto menos sorprendente, a causa de los múltiples supuestos de utilización indebida de este tipo de instituciones por los responsables de aquellas. A pesar de ello, la experiencia acredita de manera indubitada, en relación al tema de la construcción, la perfecta competencia de las entidades privadas, no solo en la ejecución, sino en el diseño de los proyectos y su cumplimiento. También queda sólidamente superada esta aptitud en otras parcelas de la actividad inmobiliaria, entre las que se encuentra el arrendamiento. Tradicionalmente, las AAPP han sido entes acumuladores de patrimonio de múltiple y variado origen y naturaleza. No obstante, los inmuebles han ocupado un papel protagonista debido, en parte a su potencial como fuente de obtención de beneficios y la especulación que genera a su alrededor. Al margen de estas consideraciones, el rol desempeñado ha sido con frecuencia estático, pues su uso se ha limitado al institucional o administrativo, condicionado por factores secundarios, como la localización, ajena a otras potenciales utilidades. En fechas recientes, y consecuencia directa de la crisis, ha constituido un instrumento relevante para la obtención de liquidez y su recurso a él ha sido constante por parte de las administraciones, para otros fines en forma de complemento de los presupuestos, por ejemplo. Es factible colegir su invocación a ser un elemento básico en la financiación a largo plazo de las entidades públicas, mediante su utilización como fuente recurrente de ingresos. Esta fórmula es la que despierta más consenso puesto que logra conciliar los diferentes y contrapuestos intereses que convergen en este tema:  Mantiene la titularidad (propiedad) de los inmuebles.  Genera ingresos constantes.  Reduce gastos.  Parcialmente, se pueden utilizar como fuente de servicio social, sin menoscabo de su carácter económico.  Los ingresos se destinan a la satisfacción del interés general. Objetivo, a lo largo del desarrollo del trabajo es intentar poner de manifiesto los diversos retos que, en cualquier proceso de cambio se interponen durante el periodo de instauración, los cuales se definirán y concretarán en el análisis DAFO que se efectúa de cada uno de los ámbitos estudiados, destacando los surgidos una vez instalados en el Complejo Administrativo 9 de Octubre. Se formularán posteriormente una serie de propuestas para tratar de obtener unos resultados que combinen los criterios de eficiencia, eficacia y economía, basados en la aplicación de fórmulas jurídicas societarias, específicamente diseñadas para la tenencia de inmuebles destinada al arrendamiento, con la intención de lograr determinados objetivos y rendimientos. La idea tiene su fundamento en la posibilidad de obtener unos resultados que permitan la obtención de ingresos de forma recurrente en los flujos y en el crecimiento de los mismos, en concomitancia con otros mecanismos de financiación y utilización del patrimonio inmobiliario, cumpliendo los requisitos exigidos legalmente y obteniendo beneficios fiscales por su cumplimiento. En otras palabras, este trabajo ha escogido un escenario –el parque inmobiliario de la Administración autonómica de la Comunidad Valenciana- en la que se efectuarán unas propuestas, con la finalidad de generar ingresos de manera eficiente y eficaz, coordinados con los principios que inspiran la actuación de los poderes públicos, cual es la satisfacción de las necesidades públicas.