DETERMINACIÓN DE LAS CUALIDADES DE VALOR EN LA VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES. LA INFLUENCIA DEL NIVEL SOCIOECONÓMICO EN LA VALORACIÓN DE LA VIVIENDA

Abstract

Housing in Spain occupies a prominent place in the economic budget of the household unit or family unit. Therefore, the family is going to devote most of their incomes to the acquisition of a home, which in the majority of cases is bought with external resources, engaging the household unit in a mortgage loan. In our country, there exists a deep-rooted tradition of having home ownership. In Spain 82.7 % of homes are of this kind, one of the highest in Europe -far above Germany, France, Italy or Portugal. The importance of the housing sector as a generator of family wealth is out of doubt. This sector has a stock of more than 25 million, reaching a worth of €5 trillion, which is equivalent to 4,5 times Spain's GDP. As a consequence of the overvaluation of housing and the creation of the housing bubble -originated in a period between 2003 and 2008- a noteworthy change in the ownership structure has occurred. Since housing bubble, almost 600,000 foreclosures have happened, being significant that nowadays --according to a 2015 Afi (Analístas Financieros Internacionales) report- there are about 400,000 homes whose mortgages are higher than the value of their homes. This is provoking in some cases an unsustainable pressure over household economy. All this requires a calm reflection by the professionals of this sector about the methods used when stating the housing value, and to answer questions like the following as well: Which are the qualities of value to take into account? Have the buyers paid for a house more than its real value? Have the methods of value spotted the overvaluation of this housing? How levels of disposable incomes affect when buying housing? And etcetera. In order to avoid past mistakes, 53 experts in the sector have been directly questioned by using the Delphi method. The findings of the work reveal, among other questions, that the method of comparison used by the practical entirety of professionals (92.5 %) was not capable of early detecting housing overvaluation, neither of detecting the speculative movements that provoked the housing bubble; sometimes the professionals simply overlooked these problems. Once analyzed and completed the state of play and concluded the experts' opinion, the influence of socioeconomic status has been proven essential when valuing the housing. As a consequence, this socioeconomic status has been parameterized; so on one side, the final value of the housing should not exceed the 30 % of the available monthly income and on the other side, the final value should not exceed the 4.6 gross annual earnings ratio of the household unit or family unit. By doing so, we ascertain that the necessary resources are allocated to the housing, once the basic needs and normal social activities have been satisfied. As a final conclusion of the research, it is convenient to highlight that its main objective is to establish an alternative method to the comparison method. Otherwise, in short time we will find another upward trend with speculation being a sad protagonist of housing, which is given full protection in our Constitution.

La vivienda en España ocupa un lugar destacado en el presupuesto económico de la unidad familiar o unidad de convivencia, de forma que va a dedicar a su adquisición la parte más importante de sus ingresos, ya que en la mayoría de las ocasiones se compra con dinero ajeno constituyendo hipoteca. En nuestro país existe una arraigada tradición de la vivienda en propiedad que alcanza el 82,7% de los hogares, uno de los más altos de Europa; muy por encima de Alemania, Francia, Italia o Portugal. La importancia del sector de la vivienda como generador de la riqueza familiar está fuera de toda duda, disponiendo de un parque que sobrepasa los 25 millones, alcanzando su valoración los 5 billones de euros en 2016, equivalente a 4,5 veces nuestro PIB. Como consecuencia de la sobrevaloración de la vivienda y la creación de la burbuja inmobiliaria originada en el período comprendido entre los años 2003 y 2008, se ha producido un cambio en la estructura de la propiedad digno de mención, con cerca de 600.000 ejecuciones hipotecarias, siendo significativo que aún hoy en día, según informe de 2015 de Afi (Analistas Financieros Internacionales), habría cerca de 400.000 hogares cuyas hipotecas superarían al valor de las viviendas, que están ejerciendo en algunos casos una presión sobre la economía familiar inaguantable. Todo ello, requiere una reflexión serena de los profesionales que intervienen en este sector sobre los métodos empleados en la valoración de la vivienda, y dar respuesta a cuestiones tales como: ¿cuáles son las cualidades de valor a tener en cuenta?, ¿se ha pagado por la vivienda más de lo que vale?, ¿han detectado los métodos de valoración la sobrevaloración de este inmueble?, ¿cómo afecta el nivel de renta disponible en la compra de la vivienda?, etc. Con la finalidad de no caer en errores del pasado, se ha recurrido a la opinión directa de 53 expertos del sector mediante la aplicación del método delphi. Las conclusiones del trabajo revelan, entre otras cuestiones, que el método de comparación, utilizado por la práctica totalidad de profesionales (92,5%), no ha sido capaz de detectar a tiempo la sobrevaloración de la vivienda, ni los movimientos especulativos que han dado lugar a la burbuja inmobiliaria, o sencillamente la han ignorado. Una vez analizado y completado el estado de la cuestión, y concluido la opinión de los expertos, ha quedado demostrado la influencia del nivel socioeconómico en la valoración de la vivienda, procediéndose en consecuencia a su parametrización, de forma que, por una parte, el valor final de la vivienda no sobrepase el 30% de los ingresos mensuales disponibles, y por otra que no se supere el ratio de 4,6 veces los ingresos brutos anuales de la unidad familiar o unidad de convivencia, ya que con ello se asegura que se destinen a la vivienda los recursos necesarios, una vez que se han satisfecho las necesidades caseras y las actividades sociales normales. Como conclusión final de la investigación, conviene resaltar que el objetivo principal de la misma es establecer un método alternativo al método de comparación ya que en caso contrario, dentro de poco tiempo nos encontraremos con otro ciclo alcista en el que la especulación vuelva a ser triste protagonista de la vivienda que está amparada por nuestra constitución.

L¿habitatge a Espanya ocupa un lloc destacat en el pressupost econòmic de la unitat familiar o unitat de convivència, de manera que va a dedicar a la seua adquisició la part més important dels seus ingressos, ja que en la majoria de les ocasions es compra amb diners aliens constituint hipoteca. En el nostre país existeix una arrelada tradició de l¿habitatge en propietat que aconseguix el 82,7% de les llars, un dels més alts d¿Europa; molt per sobre d¿Alemaya, França, Itália o Protugal. La importància del sector de l¿habitatge com a generador de la riquesa familiar està fora de tot dubte, disposant d¿un parc que sobrepassa els 25 milions, aconseguint la seua valoració els 5 bilions d¿euros en 2016, equivalent a 4,5 vegades nostre PIB. Com a conseqüència de la sobrevaloració de l¿habitatge i la creació de la bambolla inmobiliària originada en el període comprés entre els anys 2003 i 2008, s¿ha produït un canvi en l¿estructura de la propietat digne d¿esment, amb prop de 600.000 execucions hipotecàries, sent significatiu que encara avui dia, segons informe de 2015 de Afi (Analistes Financers Internacionals), hi hauria prop de 400,000 llars les hipoteques de les quals superarien al valor dels habitatges, que estan exercint en alguns casos una pressió sobre l¿economia familiar inaguantable. Tot açò, requereix una reflexió serena dels professionals que intervenen en aquest sector sobre els métodes emprats en la valoració de l¿habitatge, i donar resposta a qüestions tals com: quins són les qualitats de valor a tenir en compte?, s¿ha pagat per l¿habitatge més del que val?, han detectat els métodes de valoració la sobrevaloració d¿aquest immoble?, com afecta el nivell de renta disponible en la compra de l¿habitetge?, etc. Amb la finalitat de no caure en errors del passat, s¿ha recorregut a l¿opinió directa de 53 experts del sector mitjançant l¿aplicació del mètode delphi. Les conclusions del treball revelen, entre altres qüestions, que el mètode de comparació, utilizat per la práctica totalitat de professionals (92,5%), no ha sigut capaç de detectar a temps la sobrevaloració de l¿habitatge, ni els moviments especulatius que han donant lloc a la bambolla inmobiliària o senzillament l¿han ignorat. Una vegada analizat i completat léstat de la qüestió, i conclòs l¿opinió dels experts, ha quedat demostrat la influéncia del nivell socioeconòmic en la valoració de l¿habitatge, procedint-se en conseqüència a la seua parametrització, de manera que, d¿una banda, el valor final de l¿habitatge no sobrepasse el 30% dels ingressos mensuals disponibles, i per una altra que no se supere el ràtio de 4,6 vegades els ingressos bruts anuals de la unitat familiar o unitat de convivència, ja que amb açò s¿assegura que es destinen a l¿habitatge els recursos necessaris, una vegada que s¿han satisfet les necessitats casolanes i les activitats socials normals. Com a conclusió final de la investigació, convé ressaltar que l¿objetitu principal de la mateixa és establir un mètode altematiu al métode de comparació ja que en cas contrari, d¿aquí a una mica temps ens trobarem amb un altre cicle alcista en el qual l¿especulació torne a ser trist protagonista de l¿habitatge que està emparada per la nostra constitució.