Estudio detallado sobre la viabilidad económica del cambio de uso de locales comerciales a viviendas en los diversos barrios de Valencia

Abstract

[ES] Tras una profunda crisis, el sector inmobiliario se recupera con cautela, requiriendo herramientas para evaluar la rentabilidad de proyectos, considerando la ubicación como factor clave. Este trabajo presenta un análisis comparativo de la rentabilidad del promotor inmobiliario en función de la localización de la promoción, centrándose en el cambio de uso de locales comerciales a viviendas en la ciudad de Valencia. Para ello, se toma como referencia una promoción estándar y se analizan los costes, ingresos y principales indicadores de rentabilidad en cada barrio. La metodología empleada comprende la definición de zonas geográficas representativas, la generación de un inmueble modelo para el cambio de uso, la realización de un estudio de mercado, el cálculo de ingresos y egresos, y el análisis económico mediante indicadores como el Valor Presente Neto (VAN) y la Tasa Interna de Retorno (TIR). Se buscará revelar la existencia de diferencias significativas en la rentabilidad del proyecto en función de la ubicación, identificando zonas con mayor potencial y otras con menor viabilidad económica. Estos hallazgos proporcionan información valiosa para los promotores inmobiliarios que busquen invertir en la conversión de locales comerciales a viviendas en Valencia, permitiendo una toma de decisiones más informada y con menor riesgo. Este estudio contribuirá a la toma de decisiones estratégicas en el ámbito de la inversión inmobiliaria, destacando la importancia de la ubicación como factor determinante de la rentabilidad de los proyectos de cambio de uso de locales comerciales a viviendas en la ciudad de Valencia.

[CA] Després d'una profunda crisi, el sector immobiliari es recupera amb cautela, requerint ferramentes per a avaluar la rendibilitat de projectes, considerant la ubicació com a factor clau. Este treball presenta una anàlisi comparativa de la rendibilitat del promotor immobiliari en funció de la localització de la promoció, centrant-se en el canvi d'ús de locals comercials a vivendes a la ciutat de València. Per a això, es pren com a referència una promoció estàndard i s'analitzen els costos, ingressos i principals indicadors de rendibilitat en cada barri. La metodologia emprada comprén la definició de zones geogràfiques representatives, la generació d'un immoble model per al canvi d'ús, la realització d'un estudi de mercat, el càlcul d'ingressos i gastos, i l'anàlisi econòmica mitjançant indicadors com el Valor Present Net (VAN) i la Taxa Interna de Retorn (TIR). Es buscarà revelar l'existència de diferències significatives en la rendibilitat del projecte en funció de la ubicació, identificant zones amb major potencial i altres amb menor viabilitat econòmica. Estes troballes proporcionen informació valuosa per als promotors immobiliaris que busquen invertir en la conversió de locals comercials a vivendes a València, permetent una presa de decisions més informada i amb menor risc. Este estudi contribuirà a la presa de decisions estratègiques en l'àmbit de la inversió immobiliària, destacant la importància de la ubicació com a factor determinant de la rendibilitat dels projectes de canvi d'ús de locals comercials a vivendes a la ciutat de València.

[EN] Following a deep crisis, the real estate sector is cautiously recovering, requiring tools to evaluate project profitability, considering location as a key factor. This work presents a comparative analysis of the profitability of the real estate developer based on the location of the development, focusing on the change of use of commercial premises to housing in the city of Valencia. To do this, a standard development is taken as a reference and the costs, income, and main profitability indicators are analyzed in each neighbourhood. The methodology used includes the definition of representative geographical areas, the generation of a model property for the change of use, a market study, the calculation of income and expenses, and the economic analysis using indicators such as Net Present Value (NPV) and Internal Rate of Return (IRR). The aim is to reveal the existence of significant differences in project profitability depending on the location, identifying areas with greater potential and others with less economic viability. These findings provide valuable information for real estate developers seeking to invest in the conversion of commercial premises to housing in Valencia, allowing for more informed decision-making with less risk. This study will contribute to strategic decision-making in the field of real estate investment, highlighting the importance of location as a determining factor in the profitability of commercial-to-residential conversion projects in the city of Valencia.