Relación entre precio de alquiler y renta en el mercado residencial español y política de vivienda

Abstract

[ES] La relación entre los precios de alquiler de vivienda y la renta familiar disponible, o por habitante, para un territorio determinado, es un tema habitual de investigación en el mercado inmobiliario. Presentamos aquí un modelo donde la variable precio de alquiler unitario se explica por la renta mediana, oferta de vivienda plurifamiliar en alquiler, y ratio de esta variable respecto a la población, para secciones censales y municipios. Se calculan también las elasticidades respecto a la renta. Aunque se encuentran relaciones positivas y de cierta significación entre las variables utilizadas, la limitación de la capacidad explicativa del modelo apoya la hipótesis de que el precio en el mercado de alquileres depende, además, de otros factores distintos a los de oferta y demanda, abriendo posibilidades a una política de vivienda. La amplísima base de datos utilizada permite dar cierta generalidad a esta hipótesis de limitación en el funcionamiento del mercado y, al mismo tiempo, muestra la necesidad de desarrollar un mercado con dimensión suficiente, con importantes implicaciones para una política económica de vivienda.

[EN] The relationship between housing rental prices and household disposable income, or per capita income, for a particular region, is a common topic of research in the real estate market area. We introduce a model where the square meter rental price is explained by the median income, the supply of multi-family rental housing, and the ratio of this variable to the population, for counties and towns. Income elasticities are also computed. Although positive relationships with some significances are found, the limited explanatory power of the model supports the hypothesis that rental prices also depend on factors other than supply and demand, opening up some possibilities for a housing policy. The very large database used throughout the research allows to support the hypothesis in favor of a constrained performance of the market and, at the same time, shows the need to develop a sufficient sized market, with significant consequences for a housing economic policy.