Proptech: la digitalización de la intermediación inmobiliaria en España. Estudio comparativo entre el modelo online y el tradicional

Abstract

[ES] Proptech es un término que en los últimos años está siendo muy utilizado en el sector inmobiliario, propiciando la atención de académicos y profesionales sobre su significado, su uso y el impacto final que puede tener en una industria caracterizada por ser conservadora y poco innovadora. La aparición de nuevas empresas tecnológicas denominadas proptech, con posibilidad de escalar el mercado y minimizar procesos y costes está agitando la industria inmobiliaria de la intermediación. Esta evolución pone en cuestión el futuro del/la agente inmobiliario/a motivando un proceso de desintermediación, así como la permanencia del modelo de agencias tradicionales tal y como se conoce hoy en día.

La presente Tesis Doctoral se centra en la intermediación de compraventa de vivienda en España, con el objetivo de conocer las nuevas agencias online que operan en el mercado, determinar sus características y compararlas con el modelo tradicional. Para ello se plantea una metodología mixta. Por un lado, se han realizado entrevistas semiestructuradas a CEOs y profesionales con alta responsabilidad en empresas proptech de intermediación. Por otro, se ha distribuido una encuesta online a personas que han participado en un proceso de compraventa de vivienda para valorar las principales características de cada modelo de intermediación inmobiliaria. Se han obtenido 412 respuestas que se han analizado a través del programa IBM SPSS Statistics 26.

Los resultados revelan que, si en un principio se partía de dos modelos de negocio, el online y el tradicional, aparece un tercero, el híbrido, que combina parte de la tecnología proptech con características propias de la agencia tradicional. La investigación demuestra que este proceso no se realiza siempre de forma evolutiva desde lo tradicional a lo híbrido, como sucede en la mayoría de los sectores en proceso de digitalización. Por el contrario, se realiza a la inversa, desde las empresas con un alto nivel de digitalización se produce un proceso de reintermediación hasta el modelo híbrido. Esto es consecuencia del tipo de bien que se intercambia y de las necesidades de los consumidores durante el proceso de compraventa. Estos valoran el espacio físico de la oficina donde son atendidos, y principalmente el contacto humano que proporciona el agente inmobiliario.

La sociedad está en un proceso de cambio profundo y sólo las agencias, tradicionales o proptech, que comprendan y se adapten a los nuevos tiempos podrán posicionarse satisfactoriamente respecto a sus competidores.

[CA] Proptech és un terme que en els últims anys està sent molt utilitzat en el sector immobiliari, propiciant l'atenció d'acadèmics i professionals sobre el seu significat, el seu ús i l'impacte final que pot tindre en una indústria caracteritzada per ser conservadora i poc innovadora. L'aparició de noves empreses tecnològiques denominades proptech, amb possibilitat d'escalar el mercat i minimitzar processos i costos està agitant la indústria immobiliària de la intermediació. Aquesta evolució posa en qüestió el futur de l'agent immobiliari/a motivant un procés de desintermediació, així com la permanència del model d'agències tradicionals tal com es coneix hui en dia.

La present Tesi Doctoral se centra en la intermediació de compravenda d'habitatge a Espanya, amb l'objectiu de conéixer les noves agències en línia que operen en el mercat, determinar les seues característiques i comparar amb el model tradicional. Per a això es planteja una metodologia mixta. D'una banda s'han realitzat entrevistes semiestructurades a CEOs i persones amb alta responsabilitat en empreses proptech d'intermediació. Per una altra banda, s'ha distribuït una enquesta en línia a persones que han participat en un procés de compravenda d'habitatge per a valorar les principals característiques de cada model d'intermediació immobiliària. S'han obtingut 412 respostes que s'han analitzat a través del programa IBM SPSS Statistics 26.

Els resultats revelen que, si en un principi es partia de dos models de negoci, el model en línia i el tradicional, apareix un tercer que seria l'híbrid, que combina part de la tecnologia proptech amb característiques pròpies de l'agència tradicional. La investigació demostra que aquest procés no es realitza sempre de manera evolutiva des del tradicional a l'híbrid com succeeix en la majoria dels sectors en procés de digitalització. Per contra, es realitza al revés, des de les empreses amb un alt nivell de digitalització es produeix un procés de retorn a la intermediació fins al model híbrid. Això és conseqüència del tipus de be que s'intercanvia i de les necessitats dels consumidors durant el procés de compravenda. Aquests valoren l'espai físic de l'oficina on són atesos, i principalment el contacte humà que proporciona l'agent immobiliari.

La societat està en un procés de canvi profund i només les agències, tradicionals o proptech, que comprenguen i s'adapten als nous temps podran posicionar-se satisfactòriament respecte als seus competidors.

[EN] The term proptech has been widely used in the real estate sector in recent years, drawing academics and professionals' attention to its meaning, its use and the ultimate impact it can have on an industry known for being conservative and lacking in innovation. The emergence of new high-tech companies called proptech, with the potential to scale the market and minimise processes and costs, is revoluzionizing the real estate brokerage industry. This evolution challenges the role of the real estate agent in the future, leading to a disintermediation process, as well as the continuation of the traditional agency model as it is known today.

This doctoral thesis focuses on housing brokerage in Spain. Its aim is to find out about the new online agencies operating in the housing market, determining their characteristics and comparing them with the traditional model. A mixed methodology is suggested for this purpose. On the one hand, semi-structured interviews were conducted with CEOs and professionals with high responsibility in proptech brokerage firms. On the other hand, an online survey was distributed to people who have been involved in a home buying and selling process, in order to assess the main characteristics of each real estate brokerage model. A total of 412 responses were obtained and analysed using IBM SPSS Statistics 26.

The results show that, whereas there were initially two business models, online and traditional, there is now a third one, the hybrid, which combines part of the proptech technology with the characteristics of the traditional agency. The research shows that this process does not always evolve from traditional to hybrid, as it happens in most sectors undergoing digitisation. On the contrary, it is the other way around, from highly digitalised companies there is a process of re-intermediation to the hybrid model. This is a result of the type of good being exchanged and consumers' needs during the buying and selling process. They value the physical space of the office where they are assisted and, most importantly, the human contact provided by the real estate agent.

Society is undergoing a process of deep change and only those agencies, whether traditional or proptech, that understand and adapt to the new times will be able to successfully position themselves in relation to their competitors.