Aplicación del método residual dinámico para la valoración de terrenos

Abstract

[ES] El trabajo consistirá en una descripción del método residual dinámico para el cálculo del valor de terrenos, con la definición de los conceptos que la componen, la normativa vigente que la rige, su aplicabilidad y la descripción de los datos necesarios y fórmulas para el cálculo de los valores técnicos. Para ello se describirá también la necesidad de investigación urbanística del objeto que se vaya a tasar, para obtener los usos urbanísticos considerados y la edificabilidad del solar a valorar, así como la promoción inmobiliaria más probable según la zona, características y momento del mercado; explicación de la justificación de mercado, así como la obtención del precio homogeneizado según el uso considerado. También se desglosarán los gastos necesarios de construcción, la financiación, etc. y en definitiva los flujos de caja que se consideran para obtener el valor de tasación. Por último se describirán las comprobaciones que se han de realizar y la documentación necesaria, explicando los condicionantes y advertencias que se deberían poner según el caso, así como la documentación gráfica que todo informe de tasación debe llevar, específicamente en el cálculo de terrenos. La parte central del trabajo se detallará teóricamente, anexándose un ejemplo completo de un informe de tasación de un solar con todos los apartados explicados anteriormente. Los objetivos que persigue este trabajo es tener desarrollado tanto teóricamente como a través de ejemplo práctico, el método residual dinámico, para poder aplicarlo a la valoración de solares en general.

[EN] This degree dissertation deals with the residual development method of appraisal for determining the value of land by defining its components, collecting the applicable legislation, proposing its practical implementation and enumerating the required data and formulas to calculate the technical values. Therefore, this paper examines the need for urban research of the plot in question in order to obtain the planned urban uses, its buildability and the development potential according to the site, the zoning, the main characteristics of the piece of land and market timing. Thus, the explanation on the market justification and the homogenized price depending on the planned use are also analyzed in this process. In the development method framework, other cash flow as the expected construction costs (hard costs) and the development financing costs, inter alia, are also taken into account for calculating the real estate appraisal. Finally, this paper determines the checks and documentation to be carried out, explaining the conditions and warnings to undertake depending on each property, as well as the graphic documentation that every appraisal report should bear specifically for the calculation of land. Moreover, this paper not only describes in its central part the theory underlying the residual development method in great detail, but it also provides a property valuation report example in the enclosed annex, which illustrates its practical application. The aim of this project is to develop, both theoretically and through a practical example, the residual development appraisal approach in order to use it in the land valuation in general.