Reforma y/o rehabilitación de edificio de viviendas : análisis de las obligaciones en materia de seguridad y salud de la comunidad de propietarios como promotor de las obras

Abstract

[ES] Teniendo en cuenta que aproximadamente el 85% de los ciudadanos vive en régimen de Comunidad de Propietarios y que los edificios evolucionan y envejecen con el paso del tiempo, incrementado por su propio uso, todo esto unido a la creciente demanda social de calidad, mediante el establecimiento de los requisitos básicos que deben satisfacer los edificios para garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente hacen necesarias las obras de reparación, mantenimiento y conservación así como las de mejora de los elementos comunes de los mismos. La ley de Propiedad Horizontal establece que es obligación de la Comunidad de Propietarios el realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. Cuando la Comunidad de Propietarios decide acometer obras en su edificio, se hace cargo de la contratación de una o varias empresas dando un salto al vacío convirtiéndose en Promotora de las obras y si además- por si no fuera poco- decide la contratación de trabajadores autónomos especializados en la ejecución, además de Promotor se convierte en Contratista Principal respecto a los mismos, soportando las responsabilidades que la nueva figura conlleva. Se hace por tanto imprescindible un conocimiento inicial de los requisitos que deben cumplir cada una de las partes que van a formar parte del proceso, unido a la información a solicitar antes, durante y después, podrá ser garantía de calidad para un deseado resultado final en el que conscientemente se haya cumplido con sus obligaciones haciendo hincapié en las relativas a materia de Seguridad y Salud. El Promotor lidera el proceso preventivo de riesgos laborales respecto a los técnicos y empresas que desarrollen dichos trabajos. afianzado en la necesidad de su compromiso con la seguridad y la obligación de integrarla en la toma de decisiones a lo largo de la duración de la obra, desde la fase de proyecto y diseño en su caso hasta su finalización y entrega. La Comunidad de Propietarios, al convertirse en Promotor, asume una serie de obligaciones y responsabilidades en relación a la coordinación en materia de Seguridad y Salud de las actividades de las empresas que van a intervenir durante el proceso constructivo en el edificio tales como accesibilidad, supresión de barreras arquitectónicas, reparación de la envolvente, mejora estructural, mejora funcional y de habitabilidad, contra incendios así como todas las imprescindibles para superar el Informe de Evaluación de Edificios (IEE) Debe vigilar que el contratista sea una empresa cualificada con los equipos y medios necesarios y los conocimientos y formación especifica de sus trabajadores en materia de seguridad que le son exigidos por ley para poder cumplir con sus obligaciones y así limitar las responsabilidades al máximo minimizando los riesgos sobrevenidos de una posible responsabilidad por actos del contratista, todo ello plasmado en un contrato de obra. Pero este escarpado camino a recorrer no lo hará solo, sino de la mano de la figura del Coordinador de Seguridad como técnico competente contratado por la propiedad, cuya misión lejos de pretender ser la de vigilante e inspector de las medidas de Seguridad en la obra, tarea ésta que corresponde a la empresas intervinientes, será la de propiciar y promover la aportación y colaboración coordinada de todos los participantes en el proceso constructivo. Así mismo haremos una distinción entre obras con Proyecto y sin Proyecto, centrándonos especialmente en los pilares fundamentales del Promotor, el Contratista Principal y del Coordinador de Seguridad que nos servirá de guía antes de acometer una Obra por parte de la Comunidad de vecinos para que tengan los conocimientos necesarios para afrontar dicho desafío. Muchas comunidades de propietarios por desconocimiento de la amplia y compleja normativa vigente en materia de prevención de riesgos laborables en construcción que les afecta, se encuentran en situaciones de irregularidad con el consiguiente perjuicio que les puede acarrear, por lo que se hace imprescindible el asesoramiento por un profesional técnico competente en cuestión de prevención de riesgos laborales para no solo conocerlas sino saber qué actuaciones deberán de desarrollar y así no incurrir en incumplimientos de dichas normas que puedan derivar en sanciones económicas importantes e incluso responsabilidades penales directamente a la figura del Presidente, el Administrador o el Secretario por ausencia u omisión de sus obligaciones y actuaciones en materia de seguridad y salud.

[EN] Taking into account that approximately 85% of the citizens live in a regime of Community of Owners and that the buildings evolve, and grow old with the passage of time, increased by their own use, all this coupled with the growing social demand for quality, through the establishment of the basic requirements that must satisfy the buildings to ensure the safety of the people, the welfare of the society and the protection of the environment make necessary the repair works, maintenance and conservation as well as the improvement of the common elements of the same. The law of Horizontal Property states that it is the obligation of the Community of Owners the do to perform the works necessary for the proper upkeep and maintenance of the building and its services, so that it meets the necessary structural conditions, sealing, habitability, accessibility and safety can. When the Homeowners decided to undertake works in their building, is in charge of the recruitment of one or several companies taking a leap into the void, becoming a Promoter of the works and if in addition - for if that were not enough - decides on the hiring of self-employed workers specialized in the execution, and the Promoter becomes the Main Contractor in respect thereof, bearing the responsibilities that the new figure involved, It is therefore essential to have an initial knowledge of the requirements that must be met by each of the parties that will form part of the process, together with the information to ask for before, during, and after, you can be guarantee of quality for a desired end result in that it consciously has fulfilled its obligations, with emphasis on those relating to Health and Safety. The Developer leads the process of prevention of occupational risks with regard to technicians and companies that develop those jobs. entrenched in the need for their commitment with the security and the obligation to integrate it into decision-making throughout the duration of the work, from the projectphase and design on your case until its completion and delivery. The Community of Owners, by becoming a Promoter, assumes a series of obligations and responsibilities in relation to the coordination in the field of Safety and Health activities of the businesses that are going to intervene during the construction process in the building such as the accessibility, removal of architectural barriers, repair of the envelope, and structural improvement, functional improvement and occupancy, fire, as well as all the essential to overcome the Evaluation Report of Buildings (IEE) You must make sure that the contractor is a company qualified with the computers and the necessary means and knowledge and specific training of their workers in matters of safety you are required by law to be able to comply with its obligations and thus limit the responsibilities to the fullest while minimizing the risks arisen from a possible liability for the acts of the contractor, all of it embodied in a work contract. But this steep road ahead will not only, but of the hand of the figure of the Safety Coordinator as a competent technician employed by the property, whose mission far from claiming to be the senior warden and inspector of the Security measures in the work, a task that corresponds to the companies involved, will be to encourage and promote the contribution and collaboration and coordination with all participants in the construction process. Likewise, we will make a distinction between works with Project and without Project, focusing especially on the fundamental pillars of the Developer, the Main Contractor and the Safety Coordinator will serve as a guide before undertaking a Work on the part of the Community of neighbors to have the knowledge necessary to meet this challenge. Many communities of owners because of the ignorance of the extensive and complex regulations in force concerning the prevention of risks in working in construction that affects them, are in situations of irregularity with theconsequent damage that can lead to, so it becomes imperative to have the advice by a professional technician competent in matter of prevention of labour risks, to not only know them but to know what actions they should develop so as not to incur in violations of these rules may result in sanctions, significant financial and even criminal responsibilities directly to the figure of the President, the Administrator or the Secretary, by the absence or omission of its obligations and actions in the field of safety and health.